Tekirdağ’ın kalbinden geçen E80 otoyoluna sadece yirmi beş dakika uzaklıktaki Malkara ilçesinin Kadıköy mahallesi, hem yerel hem de yatırımcı gözünde sahibinden Kadıköy satılık arsa ve tarla arayışlarının merkezlerinden biri olarak dikkat çekiyor. İlçenin batı kanadında konumlanan mahalle,doğrudan tarım arazilerine komşu konumuyla ve serin Akdeniz ikliminin getirdiği avantajlarla bugün itibarıyla toplamda 0 adet Kadıköy satılık arsa ve tarla ilanıyla karşımıza çıkıyor. Fiyat skalasında henüz ilan olmaması normal karşılanmalı; zira Kadıköy bölgeye yeni yerleşenlerin ya da tarımdan anlayan yerli ailelerin el değiştiren parsellerini ikincil piyasaya ilk kez sürdüğü bir ilçe olarak nitelenebilir. Burada aranan nitelikler genelde imarlı, müstakil ya da hisseli tarla ve ekili araziler olsa da, tarla m² fiyatları pazarda henüz net bir seyir çizmiyor.
Sahibinden Kadıköy satılık arsa ve tarla ilanları için henüz net bir aralık bulunmamakla birlikte, bölgedeki parseller genellikle 500 ila 3.000 m² arasında değişen büyüklüklerde olup, konumu ve ekili/vasıfsız oluşuna göre fiyatlandırılıyor. Mahallede el değiştiren tarla ve ekili arazilerde metrekare fiyatı 50–150 TL aralığında seyrederken, çok nadir de olsa imarlı müsait parsellerde bu rakam 200 TL’nin üzerine çıkabiliyor. İşin ilginç yanı, henüz işlem hacmi ve ilan sayısı yeterince yaygınlaşmadığı için sahibinden ilanlarıyla karşılaşma oranı oldukça düşük. Malkara’nın arazi stokunda bağ bahçe miktarının sandık bekleyen parsellere göre daha baskın olması da m² dağılımında tarla ağırlığını artırıyor.
Yöre sakinlerine ve alıcılara göre ilave bir avantaj da Kadıköy’ün topoğrafik yapısı: Bayırlı arazilerin yanı sıra düzlük parseller de mevcut, dolayısıyla ilçeye özel m² değerlendirmesi yapılacaksa konumdan bağımsız ortalama 75–175 TL bandında bir fiyat skalasından söz edilebilir. Bu rakamlar tabii ki imar durumuna ve parsellerin kadastro kaydına bağlı olarak değişkenlik gösterebilir.
Kadıköy arsa ve tarla fiyatları konusunda net bir fiyat tablosu bulunmadığı için alım sırasında dikkat edilmesi gereken unsurlar daha da önem kazanıyor. İlk olarak, aradıp alınan parselin imar durumunu mutlaka kadastro müdürlüğünden ya da e-Devlet üzerinden sorgulamak gerek. Bağ bahçe ya da ekili arazi özellikle tarım arazisi kategorisindeyse KAKS ve emsal değerlerine bakılmalı, böylece gelecekteki rant potansiyeli ölçülmüş olur.
Ada-parsel sorgulamasıyla birlikte hisseli tarla olup olmadığını da kontrol etmek şart. Hisseli parsellerde ortaklarla anlaşmazlıklar yaşanabiliyor; bu nedenle tapuda hisse oranlarının net olması ve tapu devri sırasında her bir hissedarın onayı gerekiyor. Ayrıca, bölgede bulunan müstakil arsaların çoğunluğu sınırlı sayıda ve el değiştiriyor, bu da piyasada nadir bulunur fiyatlandırma eğilimini beraberinde getiriyor.
Malkara’nın Kadıköy’ünde sahibinden ya da emlakçılar üzerinden satılık arsa ve tarla ararken karşılaşabileceğiniz tapu türleri; yağmur sulama arazisi tapusu, bağ bahçe tapusu ya da müstakil kat irtifakı tapusu olarak sıralanıyor. Tarım arazilerinde genellikle hisseli tapu sistemi hakimken, müstakil parsellerde tek kişi tapusu ya da aile ortak tapusu tercih ediliyor. Krediye uygunluk konusunda henüz bankaların bu parsellere çok sıcak bakmadığı görülüyor; bu da alıcıların ya kendi kaynaklarıyla işlem yapmasını ya da devlet destekli tarım kredilerine başvurmasını gerektiriyor.
Taşınmaz satın alırken dikkat edilmesi gereken en önemli unsur ise ada-parsel sorgusu ve kadastro cetvelindeki kayıtların güncel olup olmadığı. Malkara Tapu Müdürlüğü’ne yapılan başvurularla kolayca erişilebilen bu kayıtlar vasıtasıyla, araziye dair tüm hukuki geçmişinizi net bir şekilde görebilirsiniz. Sadece tapuya değil, imar planı sakıncaları için de ilgili belediyeden bilgi almayı ihmal etmeyin.
toprakarsa.com üzerinden Kadıköy satılık arsa ve tarla ilanlarına ulaşmak için fiyat, m², imar durumu ve tapu türü gibi filtreleri kullanabilirsiniz. Henüz ilan sayısı düşük olduğundan, gerekirse “Kadıköy satılık arsa ve tarla” ifadesiyle özelleştirilmiş bir arama yaparak yeni eklenen ilanlara anında ulaşabilirsiniz. Mobil uygulama üzerinden de aynı sorgular yapılabilir ve arama sonuçları mesajla size ulaştırılabilir.
Kadıköy’deki tarla ve arsa fiyatlarının henüz pazarda yaygınlaşmamış olması, yerel yatırımcılar için avantaj kabul edilebilir. Mevcut ilan sayısının sıfır olması, pazara yeni giren alıcılar için fiyatların henüz regüle edilmemiş olduğunu ve görüşme yoluyla anlaşılabilir fiyatlar sunma şansını artırıyor. Yeniden değerleneceğine dair beklentiyle parsellerini bekleten sahiplerin varlığı da alıcıya biraz daha pazarlık marjı bırakabiliyor; fakat bu durum henüz net bir fiyat skalasının oluşmamasına da yol açıyor.
Bölgede henüz net bir fiyat skalası oluşmamış olsa da, sahibinden ya da komşu mülklerden koşullu bir fiyat tahmini yapılabilir. Metrekare başına yaklaşık 50–200 TL aralığı sıkça telaffuz edilse de tam olarak rayiç bedel tespiti için mutlaka yerinde inceleme gerekiyor. Parselin en ve boyunun yanı sıra kadastro kaydı ve imar durumu da fiyatı doğrudan etkileyen faktörler arasında yer alıyor.
En başta tapu kayıtlarının net olması, ada-parsel sorgusunun eksiksiz yapılması gerekiyor. Ardından imar planı ve KAKS’a bakılıp, parsellerin gelecekteki kullanım potansiyeli değerlendirilmeli. Eğer tarla ya da bağ bahçe kategorisindeyse, sulama olanakları ve toprak yapısı da mutlaka fiziki incelemeye tabi tutulmalı.
toprakarsa.com üzerinde fiyat, m² ve imar durumuna göre geniş bir filtreleme yapabilirsiniz. Arama sonuçlarında yer alan az sayıdaki ilan sayesinde anında iletişime geçebilir ve satıcıyla birebir görüşme yapabilirsiniz.
Ortalama olarak kadastro kayıtlarına göre 75–175 TL/m² bandındaki parseller için piyasa değeri hesaplanırken, konumuna, imar durumuna ve ekili olup olmadığına göre değişiklik gösteriyor. Örneğin 1.000 m² bir parselde fiyat aralığı 75.000–175.000 TL arasında hesaplanabilir; ancak bu rakamlar resmileşmemiş parseller için sadece tahmin niteliği taşıyor.
Malkara ilçesindeki ilanlar için Malkara satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
